Préstamos familiares combinados con créditos personales y fideicomisos para construir al costo están entre las opciones que se usan en la mitad de las transacciones inmobiliarias. Propuestas para acceder a viviendas.
Por Agustin F. Cronenbold *
Abandonada por los planes gubernamentales y los bancos que realizan ofertas hipotecarias tradicionales, que incluyen sólo a los que tienen los ingresos más altos, la clase media encontró alternativas para llegar al sueño del techo propio. Complicadas ingenierías financieras que incluyen a familiares y amigos, invertir en fideicomisos para participar en construcciones al costo son algunas de esas salidas, mientras sólo 5% de las transacciones inmobiliarias se realizan con créditos hipotecarios.
También surgen tímidamente algunas oportunidades no convencionales a través de iniciativas privadas. Con mayor cantidad de terrenos disponibles a menor precio que en los alrededores de la Ciudad de Buenos Aires, en las provincias y a partir del tercer cordón del Gran Buenos Aires surge una posibilidad que es un boom: la casa prefabricada.
Con un salto de calidad reciente, las viviendas premoldeadas disfrutan de un crecimiento que ronda el 30% anual.
“Para la gente es muy difícil acceder por las tasas y el valor altísimo de las propiedades en Buenos Aires, que luego se traslada a las cuotas y al ingreso que uno debe justificar”, dice Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Según las estadísticas de la entidad, la mitad del 95% de las transacciones inmobiliarias que son financiadas con créditos hipotecarios son realizadas por inversores que compran propiedades para generar ingresos a través de la renta o preservar el valor de sus ahorros en ladrillos.
La otra mitad la conforman “los que adquieren su primer departamento, parejas jóvenes que llegan con ahorros propios y el apoyo de familiares directos”, explica Héctor D’Odorico, titular de Héctor D’Odorico Negocios Inmobiliarios.
El especialista también registra una corta lista de alternativas. “Hay empleados de grandes empresas que reciben la casa y luego la van pagando con el sueldo. Algunos también acceden a préstamos que otorga un privado o una escribanía, por ejemplo, a la que luego le abonan con intereses, pero sin todos los requisitos que piden los créditos”, agrega.
Gustavo Matthiess tiene 36 años; se lo puede describir como el típico caso de los que llegan al techo propio con la ayuda de familiares. Compró un PH del barrio San Andrés, en el partido de San Martín, gracias a que evitó comisiones al negociar con la propietaria que le ofreció pagar con un adelanto y un plan de cuotas en dos años.
Como no contaba con los fondos iniciales, su suegro y sus padres pidieron créditos personales, cuyos intereses triplican facilmente a los hipotecarios, para ayudarlo. Aun así, no le alcanzaba y solicitó un hipotecario. “Costó mucho pero por suerte salió”, cuenta el docente universitario. Según Miguel Ludmer, presidente de Interwin Marketing Inmobiliario, los acuerdos entre propietarios y quienes quieren comprar son excepcionales. “La mayoría llega con ahorros privados de familiares y amigos”, asegura.
Otra opción es la de adquisiciones al costo que “funciona como un plan de ahorro. No resuelve el problema inmediato pero es una alternativa para el futuro, porque se trata de obras que se construyen desde el pozo.
Créditos no convencionales y fideicomisos
Jorge O’Reilly es director de Eidico, especialista en construcción al costo de countries y barrios cerrados. El sistema que utiliza la empresa, similar al de la edificación “desde el pozo”, implica el ingreso de pequeños inversores que acompañan el proyecto desde el principio con un pago inicial bajo y luego cuotas mensuales.
“Muchos compran varios terrenos y luego venden algunos para construir en el restante. Como ese modelo tampoco es para todos, desarrollamos Eidicasa”, cuenta O’Reilly.
La propuesta es que los aportes individuales financien la infraestructura del barrio, pero también la vivienda. “Antes era el lote pelado, ahora ofrecemos terreno más casa”, dice sobre el proyecto que está en etapa de suscripción en el partido de Tigre.
Basada en la experiencia de los microcréditos, el Banco Ciudad ofrece desde principios de año Préstamos Hipotecarios Ciudad Social. La propuesta otorga el valor de una vivienda económica (o el de un lote con casa prefabricada) con tasas bajas y opciones de pago de hasta 15 años. El requisito principal es participar en un grupo de entre tres y diez personas o familias. Ya es usada por la clase media.
Una propuesta para ajustar la cuota con las subas salariales »
* Especial para Diario Perfil
5/6/2011
Una propuesta para ajustar la cuota con las subas salariales
Por A.F.C. *
En busca de una opción distinta para atraer a la clase media y desarrollar más construcciones, la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) propuso un proyecto para que las cuotas se ajusten por el índice de variación salarial que calcula el Indec.
La presentación se realizó en Batimat-Expovivienda, y los directivos aseguran que esta fórmula acercaría a dos millones de familias más a la posibilidad de acceder a un préstamo para una casa propia. El motivo está vinculado con la principal variable de entrada: la relación cuota-sueldo.
La estimación de la AEV indica que para un préstamo de $ 200 mil, la cuota inicial sería del orden de $ 1.300 en vez de los $ 3.200 que ofrece hoy un banco público. El sistema incluiría una tasa de interés real del orden del 5% anual para un plazo de veinte años.
Por ahora, la propuesta financiera está prohibida por ley. “Para que el sistema pueda operar, sólo necesitamos que el Estado levante por las vías que corresponda la restricción legal vigente a la indexación de las deudas y las cuotas hipotecarias”, dijo durante su exposición en el evento Gustavo Llambías, vicepresidente de la AEV.
En el encuentro se difundió una encuesta que asegura que 6 de cada 10 argentinos de clase media desearían comprar una vivienda, 70% de quienes necesitan vivienda afirman que esto influye en su vida. Se destaca la postergación de la paternidad (29%) y del matrimonio (17%)
Prefabricadas
Históricamente estigmatizadas, las casas prefabricadas viven su momento de auge gracias a que cuentan con financiación accesible a la clase media y resuelve el problema de llegar al techo propio rápidamente.
Omar Laborde, gerente general de Viviendas Anahí, explica que “no pedimos lo que piden los bancos y la casa se entrega cuando el comprador paga el 30% del valor de la vivienda. El saldo se puede financiar hasta en 72 cuotas fijas en pesos”, asegura mientras refiere que entre sus mejores clientes se encuentran propietarios de barrios cerrados del Gran Buenos Aires.
Rodrigo Fraga, del departamento de marketing de Viviendas Roca, asegura que “se agrandó el target de las prefabricadas. En el interior, sucede mucho que una persona tiene un terreno familiar y opta por una de las casas que ofrecemos”, dice. Roca hizo en los últimos cinco años una apuesta fuerte a la publicidad y al marketing, que incluyó asociar la marca con famosos como Susana Giménez.
* Especial para Diario Perfil
5/6/2011
