CEO de Carta Financiera LLC y profesor de Behavioral Finance de la Maestría en Finanzas de la Universidad de San Andrés.
Se vienen tiempos de cambio. Incluso un triunfo de Scioli pareciera augurar una mayor razonabilidad económica. Para una gran parte de los argentinos, la vivienda propia o el refugio de los ahorros en propiedades inmobiliarias representan una porción sustancial del patrimonio. Naturalmente la pregunta que surge es: ¿es momento de comprar? ¿Cuáles son los factores positivos? ¿y los negativos?
Un factor se destaca como dominante en el contexto actual: la magnitud de la devaluación que se avecina. Pero, ¿por qué es relevante la devaluación? ¿Qué relación hay entre el valor del metro cuadrado y el tipo de cambio? La relación es sencillamente elocuente:
Fuente: Reporte Inmobiliario. Valor promedio del metro cuadrado para departamentos usados buenos de dos/tres ambientes.
El Tipo de cambio real y el valor del metro cuadrado, van en direcciones opuestas. Esto es inapelable.
En toda la era Kirchner vivimos un período en el cual el tipo de cambio (real) fue cayendo. ¿Qué significa esto? Que el poder adquisitivo de un dólar cayó de manera ininterrumpida por más de una década. ¿Por qué sucedió esto?
En los años del gobierno de Néstor Kirchner, esto tuvo que ver con un debilitamiento del dólar en el mundo, sumado a una recuperación del peso que había quedado muy subvaluado luego de la violenta depreciación que se produjo con la salida de la convertibilidad. Ya en la era de Cristina Kirchner, esto tuvo que ver con una inflación galopante de la Argentina que fue comiendo lentamente el poder adquisitivo del dólar. En todo este período, el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires subió de forma sostenida.
La pregunta a responder entonces debe ser: ¿cómo impacta una devaluación del peso en el Tipo de Cambio Real? Justamente, lo que se buscará por todos los medios es QUE LA DEVALUACIÓN TENGA UN EFECTO REAL, es decir, que Argentina se vuelva más barata en dólares.
Para esto es necesario que los precios no repliquen la magnitud de la devaluación. Si el tipo de cambio sube un 20% y los precios suben un 20%, no habrá habido ningún efecto real. Para conseguir que la inflación no replique de modo idéntico a la devaluación, será necesario presentar un plan creíble de contención del gasto público.
Respondiendo al título de la nota: "Real Estate en Argentina: ¿comprar o esperar?" A mi criterio, esperar. Sea quien fuere que gane, necesitará aumentar el tipo de cambio real para hacer que la Argentina sea más barata. Esta política cambiaria irá en dirección opuesta al valor del metro cuadrado.
¿Cuál será la magnitud de la devaluación? Argentina hoy es cara y no alcanza con que pase a estar a “precios razonables”. Para atraer inversión, Argentina tendrá que estar barata. Creer que el precio de equilibrio para el dólar se encuentra en la zona de 15 pesos, es un pensamiento miope. Creo que el equilibrio estará mucho más cerca de los 20 pesos por dólar, y esto implicará mucho viento en contra para el valor del metro cuadrado.
¿Por qué habría de caer el metro cuadrado? ¿Cuál es la intuición? Si Argentina consigue aumentar el tipo de cambio real (aumentar el poder adquisitivo del dólar), será más barato construir en dólares. En consecuencia, lo ya construido tendrá la competencia del metro cuadrado nuevo y tendrá que caer de valor.
Conclusión: lo más inteligente en este momento es esperar. No hay duda que habrá viento en contra para el valor del metro cuadrado. A mi juicio, ese viento en contra será más fuerte que lo que está asumiendo el mercado en la actualidad.
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