La empresaria argentina de bienes raíces “top” del momento en Nueva York, María Avellaneda, analiza el mercado y revela qué oportunidades hay para inversores primerizos.
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Nueva York es la capital del mundo. Es un lugar en la tierra en donde las posibilidades se tornan infinitas, la metrópolis indomable donde todas las razas, todos los idiomas, todas las artes, toda la gastronomía, la economía, la música y hasta las películas, entre otras cosas, se sincronizan en un perfecto orden. También es un lugar en donde el desarrollo y el real estate tienen una fuerte impronta.
Mientras la economía estadounidense está en el periodo de crecimiento más prolongado de su historia, en Nueva York hubo cambios radicales en el mercado inmobiliario. Hoy vivir en barrios de excelencia como Down Town, Tribeca o Madison Square Park dejó de ser una misión imposible. ¿Por qué? Además de la oferta de financiamiento a tasas interesantes, hay una sobreoferta de propiedades.
Para la empresaria argentina María Avellaneda, una de las empresarias de bienes raíces “top” del momento en NY “es el momento perfecto para invertir en NY”, sostuvo en diálogo con Fortuna y brindó algunos tips para los inversores primerizos a la hora de encarar esta experiencia.
¿Cuál es su especialidad en el mundo del “Real Estate”?
En Compass (empresa líder en real estate, valuada en $6,400 millones de dólares) mi especialidad son los portfolios para Family Offices y allegados al FO. También ventas en bloque, pied a terres, desarrollos y ventas comerciales. Mi negocio tiene un alto foco en clientes internacionales.
¿Cómo está el mercado actualmente en New York?
Hoy es sin duda un “mercado comprador” por la baja absorción y el incremento de inventario. Es realmente un muy buen momento para comprar pero prima la duda y la especulación. Las tasas siguen bajas, hay productos variables que arrancan en 3,25% (free money), la tasa de 15 años fija está en 3.5% (en promedio) y la de 30 años en 4%. Son muy competitivas. Nadie sabe si los precios van a bajar un poco más, si creemos que en los próximos años no va a haber gran crecimiento por lo cual el plazo de compra es pensando para salir en no menos de 5 años. Siempre sostengo que NY no es un buen mercado para especular, es un mercado de diversificación y protección de patrimonio en el largo plazo.
¿Como observa actualmente la economía de Estados Unidos?
Recientemente Compass, nuestra empresa, hizo un evento en conjunto con Bank of America donde participó Michelle Meyer, su economista en jefe. Algunas de los principales puntos a resaltar es que estamos en el décimo año de un ciclo económico positivo, es el más largo de la historia reciente. Por lo general estos ciclos no terminan a menos que haya algún tipo de shock (explota una burbuja, guerra comercial, guerra efectiva, etc.). Hoy los ojos de los economistas están en la FED y en China. Si el componente de empleo empeora y la economía se enfría se esperaría que las tasas se retraigan un poco. Si el empleo sigue creciendo en forma constante la FED deberá acompañar con un paulatino crecimiento de tasas para evitar mayor inflación. Respecto de China, evitar una guerra comercial entre los países económicamente más preponderantes de la tierra es crucial.
¿Y la Argentina?
Hoy la gente se centra en la coyuntura electoral, y lamentablemente, los problemas de la Argentina son estructurales. El país tiene un problema jurídico-institucional gravísimo. Cuando las reglas de juego son malas aunque pongas al mejor jugador es difícil ganar. Es como ver a Messi jugando solo. Argentina está demasiado dividida y necesita unirse para resolver problemas fundamentales. Por el momento el país se sigue beneficiando de una coyuntura global positiva.
Los cinco tips de María Avellaneda
Ser organizado a la hora de comprar: Hay que estar tranquilos en la preparación de la venta. Esto significa tener todos los estados financieros y el capital asegurado, ya sea en cash o hipoteca. Asegurarse el dinero es lo principal. Hay que entender que no hay que hacer shopping, es decir salir a ver propiedades y darse cuenta que no se las puede pagar. Muchas de las ventas en América Latina son al contado, pero lo que está ocurriendo ahora en EE.UU y lo que facilita y que hace cada vez más atractivo para los latinos invertir en NY es que está habiendo crédito para ellos. Hay bancos internacionales que dan créditos de hasta el 70% del valor de las propiedades. Esto hace mucho más atractiva la inversión.
Contar con un buen equipo. “Estar bien asesorado es otro punto clave. Hay que entender por qué una propiedad varía el valor dependiendo del barrio, por qué la rebaja es relativa en cada caso. Contar con un buen broker que sepa de mercado, que sepa negociar y que realmente tenga experiencia válida, es clave.
El momento de invertir. Es un buen momento porque por primera vez se da un escenario de sobreoferta de propiedades. Esto significa que hay mucho inventario y hay poca absorción en el mercado. Cuando hay mucha oferta, como ya se sabe, los precios tienden a bajar y ser más negociables. Por otro lado, las tasas de interés siguen estando bajas y son muy competitivas. Tener acceso al crédito, tenés precios bajos y encima podés negociar, son muchos factores para hacer un buen trato. Un studio condo está aproximadamente entre $750,000-$800,000. Los que tienen una habitación arrancan en $1,000,000. En el caso de poder contar con financiación el banco cubre entre 50%-80% del valor total.
La “ganga” puede no ser un buen negocio. Al argentino le encanta aprovechar una "ganga" y a veces no significa haber hecho una buena inversión. Entender mejor el producto y el timming para comprar es mucho más importante que el descuento. Para esto, el equipo y el asesoramiento es clave.
Mejores zonas, mejores precios. El Upper East Side dejó de ser una zona “cara”, ahora tiene un precio por pie muy atractivo y las rentas cerca de los lugares con colegios buenos son altas. Esa combinación entre precio bajo y renta alta las hace atractivas para inversores. Hoy el dinero se fue moviendo hacia el Down Town, en particular las zonas de Tribeca y Madison Square Park, Si bien Tribeca se convirtió en el barrio más caro de NY, zonas cercanas aún tienen precios relativamente bajos con alta posibilidad de apreciación.
