Cómo impactan las expensas en el mercado de oficinas corporativas
Un informe privado reveló las importantes variaciones en los costos de expensas que afrontan los edificios de oficinas corporativas en tres mercados clave de Latinoamérica: Buenos Aires, Montevideo y Santiago.
Un reciente informe elaborado por Jones Lang LaSalle (JLL) puso de manifiesto importantes variaciones en los costos de expensas que afrontan los edificios de oficinas corporativas en tres mercados clave de Latinoamérica: Buenos Aires, Montevideo y Santiago. El estudio, que examina tanto la distribución de gastos como su correlación con factores como la antigüedad y categoría de los edificios, revela patrones que podrían influir en decisiones estratégicas de inversión inmobiliaria en la región.
En ese sentido, el análisis distingue entre gastos ordinarios y extraordinarios que conforman las expensas totales. Los primeros representan desembolsos mensuales, recurrentes y previsibles asociados con los espacios comunes, como servicios de limpieza, pago de servicios públicos, mantenimiento de elevadores, sistemas contra incendio, seguridad, jardinería, seguros y administración del edificio.
Por otra parte, los gastos extraordinarios comprenden erogaciones puntuales de mayor envergadura, como reparaciones estructurales, renovaciones significativas (remodelación de lobby, cambio de sistemas de aire acondicionado), respuestas a emergencias o estudios técnicos especializados.
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Montevideo lidera con los costos más elevados
Entre los hallazgos más relevantes, Montevideo se posiciona como el mercado con las expensas más altas para los edificios Clase A, alcanzando un promedio de US$ 7,2 por metro cuadrado mensual. En contraste, Buenos Aires domina el segmento Clase B con un valor promedio de US$ 5,5 por metro cuadrado al mes. Santiago de Chile presenta consistentemente los valores más bajos en ambas categorías.
En la capital argentina, la diferencia entre expensas de Clase A (US$ 6,5/m²) y Clase B (US$ 5,5/m²) representa un 18%. Por otro lado, el submercado Macrocentro Sur exhibe el promedio más alto para inmuebles Clase A, con US$ 8,1 por metro cuadrado mensual. Curiosamente, en Norte CABA prácticamente no existe diferencia entre clases (US$ 6,1 para Clase A versus US$ 5,9 para Clase B). Los valores más bajos se registran en Microcentro y Sur CABA, con US$ 3,5 por metro cuadrado para las Clases A y B, respectivamente.
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La antigüedad: factor determinante
El informe revela una correlación entre antigüedad y costos: el edificio más antiguo del estudio (52 años) presenta el valor más elevado de expensas, alcanzando US$ 9,6 por metro cuadrado mensual. Consistentemente, todas las propiedades con más de 30 años superan el promedio general de la muestra, probablemente debido a necesidades más exigentes de mantenimiento.
En contraposición, los inmuebles con menos de una década de antigüedad registran valores por debajo del promedio general, lo que podría atribuirse a sus mayores niveles de eficiencia tecnológica y menores requerimientos de mantenimiento correctivo.
RM