Multan al Colegio de Corredores Inmobiliarios porteño con $290 millones

El Tribunal de Defensa de la Competencia (TDC) impuso una multa de $290 millones al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) por abuso de posición dominante y prácticas que restringieron la competencia en el mercado inmobiliario porteño. La decisión, fechada el 9 de octubre, concluyó que la entidad utilizó de manera arbitraria y selectiva sus facultades regulatorias y disciplinarias para obstaculizar el desarrollo de corredores vinculados a RE/MAX y otros modelos de franquicia.

La resolución se originó en una denuncia presentada en noviembre de 2021 por RE/MAX Argentina  y diez corredores inmobiliarios franquiciados. Los denunciantes cuestionaron una serie de medidas que, según sostuvieron, dificultaban su actividad y les imponían condiciones más restrictivas que las aplicadas a otros profesionales del sector.

El Tribunal consideró acreditada la infracción a los artículos 1° y 3°, inciso d), de la Ley de Defensa de la Competencia. Además de la sanción económica, ordenó el cese inmediato de las prácticas investigadas y formuló recomendaciones para modificar aspectos de la regulación nacional y porteña del corretaje inmobiliario.

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Las causas disciplinarias y las restricciones a las franquicias

Uno de los elementos centrales del expediente fue la diferencia entre la participación de los corredores vinculados a RE/MAX en el padrón profesional y la proporción de causas disciplinarias que recibieron. Según los datos analizados en la investigación, estos profesionales representaban menos del 2% de los matriculados de la Ciudad, pero concentraron el 20% de los procedimientos disciplinarios iniciados por el CUCICBA desde 2016. En 2022, por ejemplo, se abrieron 27 causas contra corredores de RE/MAX, frente a 12 contra profesionales no franquiciados.

La investigación también registró que a 23 corredores vinculados a la red se les rechazaron solicitudes de matriculación, mientras que otros 34 recibieron rechazos u observaciones en sus declaraciones juradas de actividad profesional.

Entre los motivos invocados figuraban el uso de nombres de fantasía, la inclusión de datos de personas no matriculadas y la falta de habilitación del domicilio profesional. Para el Tribunal, la aplicación de estos requisitos y las actuaciones disciplinarias contribuyeron a obstaculizar el acceso, la permanencia y la expansión de los corredores afectados.

El expediente también examinó resoluciones dictadas por el CUCICBA desde 2016 que restringían aspectos de la publicidad inmobiliaria y del funcionamiento de las franquicias. Algunas de esas disposiciones habían sido anuladas judicialmente por exceder las facultades reglamentarias de la entidad.

Otro punto analizado fue el uso de la Resolución 350/2020 de la Inspección General de Justicia (IGJ), que había dispuesto iniciar una acción judicial de disolución y liquidación contra RE/MAX Argentina. Esa medida fue revocada por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial en 2022 y la IGJ la derogó en 2024. Según la resolución del TDC, el CUCICBA continuó utilizando esa resolución en sus comunicaciones institucionales y en decisiones vinculadas con corredores franquiciados, incluso después de que fuera revocada.

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El conflicto de interés bajo análisis

El Tribunal también puso el foco en la estructura del organismo. El CUCICBA es un ente público no estatal creado por la Ley 2.340 de la Ciudad, con atribuciones para otorgar y controlar matrículas, regular el ejercicio profesional y aplicar sanciones disciplinarias. Sin embargo, sus órganos están integrados por corredores inmobiliarios matriculados que también participan del mercado en el que operan los profesionales sometidos a su regulación.

Para el TDC, esa doble condición exige controles que eviten el uso de las facultades regulatorias en perjuicio de competidores. La resolución sostuvo que el ejercicio de esas potestades debe ajustarse a criterios objetivos y uniformes, independientemente del modelo comercial que adopte cada corredor.

El CUCICBA, por su parte, rechazó las acusaciones durante el procedimiento. Argumentó que sus decisiones respondían al ejercicio legítimo de sus atribuciones legales y cuestionó el modelo de negocios de RE/MAX por considerar que podía permitir la intervención de personas sin matrícula en actividades de intermediación inmobiliaria.

El Tribunal aclaró que la resolución no declara ilícito el modelo de negocios de RE/MAX ni impide al Colegio investigar y sancionar infracciones concretas que pueda probar. El reproche se concentra en el uso selectivo de las facultades regulatorias, la imposición de requisitos no previstos en la normativa y las restricciones generales que afectaron la competencia.

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Una multa de $290 millones y cambios regulatorios en discusión

La sanción fue fijada en 200.000 unidades móviles, equivalentes a $290.010.000 al valor vigente al momento de la resolución. Para determinar el monto, el Tribunal ponderó la gravedad de las conductas, su duración -desde 2016 hasta, al menos, mayo de 2026- y la intencionalidad que consideró acreditada.

El organismo también señaló que el CUCICBA no presentó sus estados contables pese a haber sido requerido. Como referencia de su capacidad económica, tomó una matrícula anual de $650.000 por corredor y un padrón de al menos 7.000 profesionales, lo que arroja ingresos anuales mínimos estimados en $4.550 millones por ese concepto.

Además de la multa, el Colegio deberá aplicar criterios uniformes para sus procedimientos disciplinarios y requisitos de matriculación, garantizar el acceso igualitario de los profesionales a sus registros y servicios -incluido el sistema de informes comerciales Fidelitas- y publicar la parte dispositiva de la resolución en su sitio web y redes institucionales.

En el plano regulatorio, el Tribunal recomendó al Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado evaluar cambios en la Ley 20.266, que regula la actividad de los corredores, incluidos los requisitos de matrícula obligatoria, título universitario y domicilio en la jurisdicción. Para la Ciudad de Buenos Aires, propuso revisar las condiciones de matriculación y declaración jurada, establecer controles externos sobre las resoluciones generales del CUCICBA y garantizar que la elección de un modelo de organización comercial o el uso de una franquicia no constituya, por sí mismo, un motivo para rechazar una matrícula o iniciar una sanción.

Las recomendaciones apuntan a modificar las condiciones de acceso y control de la actividad inmobiliaria. El alcance de esos cambios dependerá de las decisiones que adopten las autoridades nacionales y porteñas competentes.

RM