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15/05/2020

Countries: hay más consultas para comprar propiedades

Por Mario Rodríguez Muñoz / En el sector inmobiliario hablan de un aumento de hasta el 30% en las consultas. Qué buscan estos potenciales clientes.
Los administradores de los countries tienen seis meses para adecuarse.

La cuarentena aceleró cambios que se preveían iban a suceder paulatinamente. El teletrabajo es una muestra: la idea del home office era hasta antes de la cuarentena una posibilidad que aumentaría con el correr del tiempo y a medida que las generaciones más tecnologizadas coparan el mercado laboral. El aislamiento obligatorio impulsó esta forma de trabajo, como también el uso de plataformas para teleconferencias, las compras online, etc. Pero además, el encierro hizo que ciertos sectores sociales comenzaran a pensar en una nueva concepción de vivienda, más ligada al verde y que les proveyera de distanciamiento social pero con suficiente espacio para las actividades en familia in y outdoors.

Según señalan en el sector inmobiliario, las consultas por terrenos o compra de propiedades en countries y barrios cerrados aumentaron entre un 15 y un 30%. Esto se da desde que comenzó la cuarentena por el coronavirus cuando los meses antes al 20 de marzo (fecha en que se hizo obligatoria), prácticamente no había consultas pero en ningún segmento del mercado inmobiliario.

Fortuna consultó a agentes de este sector sobre el aumento de estas consultas, qué es lo que buscan estos potenciales clientes, si se pudieron hacer transacciones en estos meses de aislamiento social, si los valores de las propiedades y terrenos se incrementaron y si el costo en general de la construcción subió o no.

Quienes respondieron al cuestionario son: Soledad Ramos, directora de la División Residencial Nordelta de L.J. Ramos; Hugo Guindani, gerente comercial de Nucifora Propiedades; Mariano Galeazza, CEO de Winterra, y Mariano Monteverdi, director de la División Residencial Puertos de L.J. Ramos.

1-¿En cuánto aumentó la cantidad de consultas para la compra de terrenos o propiedades en countries y barrios privados en comparación a antes de la cuarentena?

-Galeazza: Si bien pudimos apreciar un aumento en la cantidad de las consultas, y especialmente en las respuestas y conversiones sobre campañas digitales activas (que buscan al cliente), es importante destacar que previo al aislamiento social y preventivo el nivel de actividad del mercado inmobiliario era muy bajo comparativamente a años anteriores. De todos modos, dependiendo de la campaña y del tipo de producto, los aumentos en la cantidad de consultas respecto a meses anteriores han llegado hasta un 15% y 20%. Seguramente asociado a que la gente tiene más tiempo disponible y está más predispuesta y reactiva a este tipo de campañas. En otros productos también hemos notado el efecto inverso con caídas importantes en el nivel de consultas.

-Guindani: Así como se registró un aumento en el número de consultas, también se pudo ver que en cuanto se decretó el aislamiento, la persona con la posibilidad de irse a pasar el encierro a un espacio con verde, así lo hizo. La congestión en la Panamericana por esos días lo hizo evidente. Se evidenció cómo en esta situación tomaba un valor sobredimensionado la casa amplia y con espacio verde. Teniendo en cuenta que es un contexto en el cual prácticamente no hay consultas de ningún tipo, percibimos un crecimiento de las consultas en lo que tiene que ver con countries del 20%. Sin embargo, son solamente consultas considerando también que las visitas no están siendo viables en este contexto.

-Ramos: Durante las primeras dos semanas de aislamiento, prácticamente no se estaban recibiendo consultas por propiedades.  Con el correr de las semanas, comenzó a aparecer más gente interesada en las propiedades ubicadas en los Barrios Cerrados. Podemos decir que las consultas se incrementaron un 25% más, que antes de la cuarentena.

Monteverdi: Sí, aumentaron bastante en los últimos días. Entre un 25 y 30%  con respecto a la precuarentena.

2-¿Qué es lo que buscan quienes hacen estas consultas? ¿Verde, mayor aislamiento porque prevén que se pueda repetir una cuarentena nuevamente, porque pueden tener verde y hacer teletrabajo?

-Galeazza: La búsqueda de mayor espacio propio, y sobre todo poder contar con un jardín y en un entorno con mayor contacto con la naturaleza es el centro de las consultas. Pero también apreciamos un aspecto relevante. Muchas consultas están asociadas a la mayor brecha del tipo de cambio entre los diferentes tipos de dólares (oficial, ahorro, blue, MEP). En este sentido, todo aquello que se venda en pesos, como emprendimientos en construcción o en etapa de preventa que ofrecen planes de pago en pesos, o incluso la opción de adquirir un lote en un barrio y considerar construir una casa con muchos menos dólares que los que requería meses atrás, también agrupa parte importante de las nuevas consultas.

-Guindani: Principalmente se busca un cambio de vida. El aislamiento permitió, por ejemplo, darse cuenta a muchas personas que iban al centro todos los días que no era necesario. Así como tampoco lo era vivir en la ciudad o cerca de ella. En este escenario, hemos recibido la mayoría de consultas por el lado de la permuta. Es decir, nos ofrecían un departamento a cambio de una casa en un country o barrio cerrado analizando diferencias.

-Ramos: Las personas que están consultando muchas de ellas son familias con hijos que actualmente están en un departamento y les gustaría vivir en un entorno con mayor contacto con la naturaleza, priorizando la calidad de vida familiar. A su vez muchas han experimentado por primera vez el teletrabajo y se dieron cuenta de que es posible trabajar de esta manera por lo tanto consideran que no necesitan estar en la Capital Federal.

3-¿Aumentó el valor de los terrenos o propiedades a partir de una mayor demanda?

-Monteverdi: Es el momento ideal para comprar ya que las propiedades no solo no han subido sino que los valores se han visto depreciados por el aumento del dólar. Hay un reacomodamiento de precios. No es fácil para los propietarios aceptarlo (es la parte difícil de esta época hacérselo entender) pero aquellos que lo aceptan, están acomodando sus pretensiones.

-Galeazza: No hemos notado aumentos de precio. Seguramente sí ha ocurrido en términos de pesos en aquellos productos que estaban dolarizados, pero en ningún caso hemos visualizado aumentos en dólares, todo lo contrario. En lo que a precios se refiere, considero que es una etapa de mucha incertidumbre y el escenario aún no está claro y definido. Hay algunos productos que se ofrecen con descuentos considerables. Sobre todo, en los emprendimientos en construcción que pueden vender en pesos que los destinan directamente a la obra, y cuando el comprador hace la cuenta en dólares (blue o MEP), se encuentra con oportunidades importantes. En algunos casos esa cuenta arroja valores de hasta 30% menores que poco tiempo atrás. De todos modos, personalmente pienso que todavía no es el momento de este tipo de campañas con ofertas. Por lo menos hasta que no esté un poco más claro que vamos definitivamente hacia una apertura de la economía sostenible, que lo peor ya pasó, y que la variable dólar (que es tan importante en nuestro mercado) se logre estabilizar un poco.

-Guindani: No hubo subas en los barrios consolidados, los valores se mantuvieron, pero también hay terrenos que incluso han bajado su valor. Esto se irá viendo con el paso del tiempo porque si bien hay consultas, no hay transacciones, por ende, es imposible que suban los valores. Por el momento hay intereses, pero faltan cierres reales. Los terrenos que bajaron su valor, lo hicieron porque la situación obligó a personas que los adquirieron y llevan mucho tiempo pagando expensas a buscar deshacerse de ellos por el gasto que generan, y esto permite que en algunos casos sea un buen momento para comprarlos. Igualmente, esto es la foto actual, veremos cómo continua la película.

-Ramos: No han aumentado los valores de las propiedades. Todo lo contrario. Se estuvieron ajustando entre un 10 y un 20%. Hay muchas casas en venta hace mucho tiempo en nuestra zona de influencia y ha llegado el momento de sincerar los valores de una vez por todas. Hay que ver cada caso en particular, pero aquellos propietarios que acomoden sus precios a la realidad son los primeros que van a poder vender. Los valores reales en que deberían estar las propiedades aún no se reflejan, muchas veces, en los portales inmobiliarios.

4-¿Se están haciendo transacciones en este momento? ¿Ya se autorizó la actividad? ¿Pueden mostrar propiedades en countries o barrios cerrados?

-Galeazza: Salvo algunas excepciones puntuales, como operaciones que ya venían avanzando previo al aislamiento, no se están dando transacciones nuevas. Como muchas veces ha ocurrido, el mercado inmobiliario necesita poder adaptarse a los cambios. Necesita inevitablemente llegar a un escenario de pseudo estabilidad, aceptar los cambios y a partir de allí volver lentamente a operar con las nuevas reglas de juego. En la medida que el dólar se siga moviendo, que no esté claro el panorama respecto a la pandemia y cuánto tiempo nos va a llevar superarla, muy probablemente el nivel de actividad siga siendo muy bajo. Seguramente con algunas excepciones. Generalmente el que compra, tiene que vender previamente y en un mercado prácticamente detenido esa cadena hoy no se puede dar. Y el que tiene dólares guardados, está atento a las oportunidades, pero en algunos casos sigue especulando, y en otros prefieren no avanzar aún debido a que aún no sabe si no va a necesitar ese dinero en un futuro cercano (entendiendo que su negocio o empresa quizás se lo pida, o su nivel de ingresos continúe bajando).

-Ramos: Se han concretado transacciones de operaciones que venían en curso antes de la cuarentena, se han tomado reservas de nuevas operaciones supeditadas a poder conocer la propiedad en cuanto se autoricen las visitas. Aún en Nordelta y alrededores no se pueden mostrar propiedades ni efectuar mudanzas. Hay familias con contratos de alquiler que comenzaban el  1 de Abril que no han podido mudarse.

-Monteverdi: Se están pudiendo tomar reservas virtuales. Con firmas por teleconferencia y depósito bancario. Aún no se han podido firmar muchas operaciones. Algunas se han firmado con la metodología virtual propuesta por el Colegio de Escribanos pero, como no tiene todo el carácter legal que se necesita, se hace difícil que todas las partes estén de acuerdo en realizarlo. La actividad se autorizo a medias en algunos sectores como CABA y San Isidro pero los decretos establecen que solo sean para cobro de alquileres y expensas (administración). En los barrios cerrados aun no se permite el ingreso a mostrar propiedades (Nordelta y Puertos).

5-¿Subió o bajó el costo de la construcción, tanto en countries y en barrios cerrados o en general?

-Monteverdi: En general, con el aumento del dólar, el costo de construcción en general bajó. Por las charlas que tenemos con arquitectos, sacamos en conclusión que ha disminuido entre un 40% y un 50% el costo de construcción en dólares.

-Galeazza: Bajó considerablemente, siempre hablando en términos de dólares no oficiales. Por un lado, está la variable tipo de cambio, que al pasar de un dólar de $ 60 a uno de $ 130, y observado que en ese mismo período de tiempo el aumento de los costos en pesos (Índice CAC) fue muchísimo menor, lógicamente el costo medido en dólar billete ha bajado mucho. Probablemente a niveles del 2014. Pero, por otro lado, también puede haber oportunidades con empresas del rubro de la construcción que con el parate general se encuentran ociosas y necesitadas de trabajo. También es importante destacar que en este preciso momento resulta por demás complejo encontrar cotizaciones de muchos rubros, sobre todo aquellos que siguen directamente al dólar. Tampoco está claro cuánto va a encarecer las obras los nuevos protocolos de seguridad e higiene, como por ejemplo menor cantidad de personal, horarios reducidos, transporte privado, insumos de limpieza, elementos de protección personal, obras más lentas, entre otros.

-Ramos: El costo de la construcción actual bajó pero como aún el mercado no está operando, no sería corrector afirmar exactamente cuál es el valor real. Hay que recordar que cuando uno compra un terreno, planifica una construcción y comienza una obra, eso lleva alrededor de 6 meses de gestión por lo tanto el valor de hoy seguramente no sea el mismo dentro de 6 meses. De todas maneras todos aquellos que decidan construir durante este año van a hacerlo a valores inferiores que en el 2019. En una nueva construcción, el 30% de los costos prácticamente es el valor de la tierra que es en dólares y el 70% restante es mano de obra y materiales que es en pesos y en este caso estos costos se acrecientan de acuerdo a la inflación.

-Guindani: Hoy estamos ante uno de los costos de la construcción más bajos de la historia, pero por ahora es irreal. Hace dos meses que el índice de la Cámara no se expide, y hemos tenido una devaluación muy fuerte. Eso hizo que el costo de la construcción cayera en dólares abruptamente, pero no se ha construido ni un solo metro a estos valores todavía. Estos niveles en dólares van a permitirle al mercado que se construyan metros a muy bajo costo, inclusive relacionado a la construcción de viviendas en countries y barrios cerrados.  Así se generarán posibilidades y capacidades muy interesantes para la adquisición de las mismas. Aquella persona con ahorros en dólares en busca de un terreno para construir, se acercó, post devaluación, un 25% más a esa vivienda.

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