Invertir en inmuebles es una de las alternativas que evalúan quienes quieren armar patrimonio, cobrar un alquiler o diversificar sus ahorros. Pero comprar una propiedad no garantiza, por sí solo, una buena rentabilidad: el resultado depende de la ubicación, del precio al que se compra, de las características del inmueble y de cómo evolucione el mercado.
Invertir en inmuebles es una de las alternativas que evalúan quienes quieren armar patrimonio, cobrar un alquiler o diversificar sus ahorros. Pero comprar una propiedad no garantiza, por sí solo, una buena rentabilidad: el resultado depende de la ubicación, del precio al que se compra, de las características del inmueble y de cómo evolucione el mercado.
Antes de salir a mirar propiedades conviene pensar a largo plazo, saber cuánto cuesta realmente tener un inmueble y tener claro para qué se lo compra.
A continuación, lo que hay que revisar antes de invertir en propiedades en Buenos Aires y las decisiones que ayudan a cuidar el capital y a sacarle más rendimiento.
1. Definir para qué se compra
Antes de empezar a buscar, hay que saber qué se espera de la inversión. El departamento que le sirve a un comprador puede no servirle a otro. Las estrategias más comunes son tres:
- Cobrar alquileres: comprar un departamento para tener una renta periódica, ya sea con contratos tradicionales o temporarios.
- Apostar a la valorización: comprar hoy con la expectativa de que el inmueble suba de valor y venderlo más adelante.
- Armar patrimonio: sumar un activo inmobiliario para conservarlo y usarlo a largo plazo.
2. Elegir bien la zona
La ubicación es uno de los factores que más influyen en el resultado de una inversión. Una propiedad bien ubicada resulta más atractiva para futuros inquilinos o compradores, y suma conectividad y calidad de vida.
Al evaluar un barrio conviene mirar la infraestructura, el transporte, la cercanía de comercios y servicios, y los proyectos urbanos previstos para los próximos años. La Ciudad de Buenos Aires tiene barrios con perfiles inmobiliarios diferentes.
Núñez, Saavedra y Villa Urquiza se destacan por su perfil residencial, sus espacios verdes y su conexión con el resto de la ciudad. Suelen atraer a familias, parejas y profesionales que buscan una vivienda permanente.
San Telmo, Monserrat y San Nicolás, en cambio, ofrecen una ubicación estratégica para estudiantes universitarios, profesionales independientes y quienes viajan todos los días al centro.
La elección depende del público al que apunte la propiedad y de cómo esté el mercado en cada barrio.
3. Hacer las cuentas antes de comprar
Uno de los errores más comunes es mirar solo el precio de compra y olvidarse de lo que entra y sale después.
Para saber si la inversión conviene, hay que calcular su rentabilidad estimada.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un inmueble?
La rentabilidad bruta anual relaciona lo que se cobra de alquiler en el año con el precio de compra de la propiedad.
La fórmula es: Rentabilidad bruta anual (%) = (Ingreso anual por alquiler / Precio de compra) × 100
Un ejemplo: una propiedad cuesta USD 100.000 y se alquila a USD 500 por mes. La cuenta sería:
· Precio de compra: USD 100.000.
· Alquiler mensual: USD 500.
· Ingreso anual: USD 6.000.
· Rentabilidad bruta anual: 6%.
Es un ejemplo ilustrativo: toma todos los importes en la misma moneda y sin variaciones cambiarias.
Ahora bien, la rentabilidad bruta no es lo que el propietario se lleva realmente.
Para acercarse a la ganancia real hay que descontar mantenimiento, impuestos, los meses sin inquilino, la administración y cualquier otro costo a cargo del dueño. Los gastos de la compra también cuentan: conviene sumarlos al capital invertido.
Por eso, dos departamentos de precio parecido pueden rendir distinto según sus características y los costos que arrastran.
4. No subestimar los gastos
Los gastos de una propiedad pueden cambiar bastante el resultado de la inversión.
Además del precio de compra, hay que contar las expensas, los impuestos, las reparaciones periódicas y los imprevistos del edificio.
Los departamentos compactos y funcionales pueden ser una buena alternativa para quien busca un mantenimiento relativamente sencillo.
Los monoambientes y los de dos ambientes suelen pedir una inversión inicial menor que las unidades más grandes de la misma zona, aunque la rentabilidad final depende del precio por metro cuadrado y de la demanda de alquiler.
También hay que mirar los servicios y los espacios comunes del edificio. Los amenities le suman atractivo a una propiedad, pero también engrosan las expensas todos los meses.
Conviene buscar un punto medio entre comodidad y gastos de funcionamiento.
5. Revisar la calidad de la construcción
Una inversión no se juzga solo por la ubicación ni por cómo se ve la unidad en la primera visita.
Los materiales, las instalaciones, la distribución de los ambientes y el mantenimiento del edificio inciden en los gastos futuros y en cuánto vale la propiedad a los ojos de un inquilino o de un comprador.
Antes de comprar, conviene revisar:
- Estado de las instalaciones eléctricas y sanitarias.
- Aberturas y terminaciones.
- Luz natural y ventilación.
- Distribución y aprovechamiento de los espacios.
- Estado de los sectores comunes.
- Reparaciones o reformas pendientes.
En un edificio nuevo, además, hay que pedir las especificaciones constructivas y las condiciones de entrega.
Una propiedad bien mantenida, con buenos materiales y una distribución que funcione, tiene ventajas tanto para usarla como para venderla después.
6. Conocer a la desarrolladora
Si se compra en construcción o a estrenar, importa saber quién está detrás del proyecto.
La experiencia de una desarrolladora inmobiliaria habla de sus antecedentes concretos, de la calidad de sus obras anteriores y de cómo encara los desarrollos nuevos. Antes de invertir, conviene investigar los edificios que ha construido, su trayectoria en el mercado, las características de sus proyectos y las condiciones en que comercializa.
También conviene visitar edificios terminados y pedir la documentación de la obra que se está evaluando.
Invertir en un inmueble no es una decisión para tomar de apuro. Con el objetivo claro, las cuentas hechas y la información de la obra a la vista, es más probable que la compra rinda lo que se espera.
*Gerente de Marketing de Estudio Kohon
