Por Arq. Gustavo González* / Las diferencias entre cómo se alquila hoy y la nueva ley de alquileres. Qué corresponde al inquilino y qué al propietario. Los costos.
Galería de fotos
Las diferencias entre cómo se realiza un contrato de alquileres hoy y lo que propone la nueva ley se puede sintetizar en el siguiente cuadro:
Ver ampliado en galería: El punteo de las variaciones
En el contexto de la última devaluación los rendimientos de los alquileres han bajado a menos del 3%. ¿Sigue habiendo mercado para el alquiler? , si vemos la cantidad de avisos la respuesta es sí.
Vemos un poco en resumen los números que definen la situación de un dueño promedio en Capital Federal, la muestra incluyó 30 departamentos en alquiler en una zona homogénea de Caballito.
Se suma a esto que, según estudios, la Capital tiene 1 de cada 4 departamentos vacíos.
Esta vacancia del 25 %, no entra al mercado en la última década, Buenos Aires ha crecido en cantidad de unidades de vivienda pero no en población. Los alquileres no han acompañado a la inflación y están en cierta forma atrasados. Todo este contexto indica que no es atractivo invertir para alquilar, ni alquilar lo que está vacante.
Ver ampliado en galería: Los números del dueño
El alquiler mensual de un dos ambientes en Caballito puede llegar a ser el 60% de un sueldo promedio de $ 28.000 mensuales. Esta situación se alivia en el caso de una pareja, pero condenada a vivir en un dos ambientes, donde alguien comparte el dormitorio con el living de la casa, en el caso de tener hijos. Si prorrateamos los gastos de acceso a la vivienda (comisiones, sellados y depósitos) la incidencia sobre el ingreso es aún mayor.
A este esquema podría sumársele la necesidad de cada dos años mudarse o renegociar (siempre al alza) el contrato , lo cual provoca otro perjuicio económico en el inquilino.
Ver ampliado en galería: Los números del inquilino
La ley propone algunos puntos que mejoran la situación del inquilino, el no pago del ABL y la comisión, costos que se traspasan al dueño, medida que está claramente en contra de los intereses de las inmobiliarias.
En cuanto a las garantías, los instrumentos actuales aún no conforman a los dueños y en muchos casos son inflexibles en este punto, los seguros de caución y los recibos de sueldo. Un seguro de caución para un alquiler de $ 12.670, por el transcurso de tres años es aproximadamente de 17.300 pesos.
En el día de hoy la registración del contrato es bajísima, y la entrega de facturas por parte del propietario un requisito que aumenta el precio y lo paga el inquilino.
Las comisiones hoy se pagan por el inquilino y son arbitrarias, pero lo habitual es uno o dos meses.
¿Qué puede pasar con la aplicación de la nueva ley? Que se retiren propiedades y aumenten los precios de los alquileres. Suena lógico, ¿hasta qué punto? Creemos que el limite lo da la capacidad de pago del alquiler. Ese casi 60% que sale del bolsillo del asalariado funcionaría de tope a los aumentos.
La inmobiliarias de ningún modo verán satisfactorio la baja de los montos de las comisiones, aunque hoy se puede consultar en todas las páginas web de oferta de inmuebles la existencia de avisos publicados por los dueños, que desde ya no cobran un mes de comisión.
La situación parece no tener salida si no se emparejan los rendimientos para los dueños y mejora el porcentaje de incidencia del alquiler en el sueldo, ambos clara consecuencia de la escapada del dólar. Los inmuebles valen más y los inquilinos ganan menos, la ley aparece como un intento de maquillar una situación que no se resuelve en ese ámbito, sino en el macro económico.
*Asesor Técnico Comercial de la Consultora Serinco
