Crédito hipotecario y propiedades: el efecto dominó que puede disparar las operaciones inmobiliarias

Después de años marcados por la incertidumbre y la falta de crédito, el mercado inmobiliario argentino comienza a mostrar señales de reactivación, con compradores activos, nuevos desarrollos y una mayor cantidad de operaciones. Sin embargo, el escenario también plantea un desafío para las inmobiliarias: ya no alcanza con esperar que vuelva la demanda, ahora hay que competir por captarla.

Así lo describió Ariel Champanier, CEO y fundador de REMAX Premium, tras la última edición de Expo Real Estate, uno de los principales encuentros del sector inmobiliario de la región. “Pasamos de un mercado de oportunidad a un mercado de competencia”, resumió el empresario al analizar el nuevo escenario. Según su diagnóstico, el mercado ya reaccionó, aunque todavía no lo hizo con la magnitud que algunos esperaban.

“En años anteriores había mucha conversación alrededor de cuándo iba a reaccionar el mercado; este año la sensación fue distinta: el mercado ya reaccionó, por ahí no en la magnitud esperada, pero el consumo sigue activo. Hay operaciones, compradores mirando y muchos desarrollos innovadores, nuevos proyectos.”, agregó.

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El nuevo escenario combina mayor actividad con una demanda que todavía mantiene cierta cautela frente a la situación económica y las condiciones del financiamiento. Para Champanier, la agenda del sector inmobiliario está concentrada actualmente en cuatro variables centrales: precios, crédito hipotecario, captación de propiedades e Inteligencia Artificial (IA).

El cambio también se observa en la competencia entre profesionales. Con una mayor cantidad de inmobiliarios disputando un volumen de demanda que todavía no creció en la misma proporción, el desafío pasa por mejorar la productividad y la calidad del servicio. “El desafío ya no es solamente que haya demanda, sino cómo captar mejor, responder más rápido y brindar un servicio extraordinario. Estamos en la era de las experiencias extraordinarias.”

La incorporación de tecnología aparece así como una de las herramientas para mejorar la eficiencia del negocio, desde la captación de propiedades hasta la respuesta a potenciales compradores.

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Qué pasa con los precios de las propiedades

Uno de los principales interrogantes para quienes buscan comprar una vivienda es qué ocurrirá con los precios de los inmuebles. En ese punto, Champanier consideró que en el corto plazo no se espera una suba generalizada de los precios, una definición que puede resultar relevante para quienes evalúan si deben comprar ahora o esperar.

El ejecutivo también destacó un cambio en el tipo de proyectos que está desarrollando la industria. Según su análisis, el mercado se alejó de una lógica basada exclusivamente en el inversor especulativo y comenzó a prestar mayor atención a la demanda efectiva. Esto implica proyectos ubicados en zonas consolidadas, con valores de entrada competitivos, expensas razonables, plantas funcionales y posibilidades concretas de renta o reventa. La ecuación precio-producto pasó a ocupar un lugar central a la hora de definir una compra.

Crédito hipotecario: por qué puede multiplicar las operaciones

La recuperación del crédito hipotecario es otro de los factores que puede cambiar la dinámica del mercado. Aunque el volumen de préstamos todavía está lejos de alcanzar niveles de profundidad suficientes para transformar completamente al sector, su impacto no se limita a la persona que obtiene el crédito. El efecto puede trasladarse a toda una cadena de operaciones.

“El crédito no solamente incorpora compradores: también genera cadenas de operaciones. Una persona compra con crédito, otra vende y con ese dinero vuelve a comprar. Ese efecto multiplicador puede ser muchísimo más importante si el crédito logra escalar.” La lógica es sencilla: una persona que accede a un préstamo puede comprar una propiedad, el vendedor obtiene liquidez y utiliza parte de esos fondos para realizar otra operación. De esta manera, una sola operación financiada puede generar nuevas transacciones dentro del mercado.

Por eso, la evolución del crédito hipotecario aparece como una de las variables clave para determinar si la recuperación actual puede transformarse en un ciclo de crecimiento sostenido.

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Qué propiedades buscan compradores e inversores

En cuanto a la demanda, actualmente conviven dos perfiles principales: el comprador final que busca vivienda y el inversor que busca oportunidades de renta o revalorización.

En la Ciudad de Buenos Aires, los barrios consolidados mantienen una demanda firme. Al mismo tiempo, el segmento de propiedades usadas concentra parte de las oportunidades, especialmente cuando aparecen inmuebles cuyos precios se encuentran por debajo del costo de reposición.

Para los próximos meses, Champanier identifica tres oportunidades principales:

• Metros cuadrados a valores atractivos: propiedades que todavía pueden ofrecer margen de apreciación.
• Unidades usadas seleccionadas: inmuebles con precios interesantes y vendedores realmente motivados.
• Anticiparse a una mayor expansión del crédito: compradores que logren posicionarse antes de una eventual profundización de la oferta hipotecaria.

En este contexto, el atractivo de una propiedad no depende únicamente de su ubicación. También pesan el precio de entrada, los costos mensuales, la funcionalidad de la unidad y su potencial para generar renta o facilitar una futura reventa.

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De un mercado de oportunidad a uno de competencia

El balance que dejó Expo Real Estate es, para Champanier, el de un sector que comenzó a recuperar dinamismo. La palabra que eligió para definir el momento actual fue “reactivación”, aunque aclaró que el cambio de escenario también implica mayores exigencias para quienes trabajan en el negocio inmobiliario. “Estamos pasando de un mercado de oportunidad a un mercado de competencia. Cuando aumenta el volumen, aparecen más compradores, pero también más profesionales intentando captarlos. Para los inmobiliarios, eso exige subir muchísimo el nivel de servicio y profesionalismo.”

La expectativa hacia adelante dependerá en buena medida de la evolución de las condiciones macroeconómicas y de la capacidad del sistema financiero para ampliar el acceso al crédito hipotecario. Si ambos factores avanzan, el mercado podría entrar en un ciclo de crecimiento de varios años. Pero, mientras tanto, todavía existen oportunidades para quienes puedan detectar propiedades con una buena relación entre precio, ubicación y potencial de renta.

La recomendación de Champanier apunta precisamente a aprovechar esa transición antes de que el mercado termine de consolidarse. “El mejor momento para comprar no es cuando todos están convencidos de que los precios van a subir; es cuando todavía existen dudas y quedan oportunidades. Y creo que todavía estamos en esa etapa.”

RM