No alcanza con tener capital para invertir en real estate. Ticket, riesgo, liquidez, objetivo y nivel de involucramiento son las cinco variables que permiten determinar qué tipo de proyecto puede encajar con cada inversor.
Los números del último año hablan solos: los argentinos volvieron a pisar fuerte entre los compradores extranjeros de Miami, y hoy ocupan el segundo lugar entre los países que más propiedades compran en el sur de Florida, con cerca del 12% de las adquisiciones extranjeras, según datos del mercado inmobiliario. Pero detrás de ese entusiasmo hay una pregunta que pocos se hacen: ¿el real estate es para mí?
En mi experiencia, la respuesta rara vez tiene que ver con cuánto capital se tiene disponible, sino con entender qué tipo de inversor sos.
Los dos perfiles que más se repiten
Cada inversor es un mundo, pero si tengo que generalizar, distingo dos grupos. Por un lado, los más sofisticados, que buscan optimizar rendimientos y miden la performance económico-financiera de cada proyecto antes de elegir. Por el otro, quienes avanzan por decisiones más emocionales o intuitivas, que siguen la corriente o eligen lo que conocen porque no tienen el tiempo, las ganas o el conocimiento técnico para evaluar si una inversión es eficiente.
El caso típico de este segundo grupo es el comprador de un departamento sobre la costa de Miami o Punta del Este, que dice "estoy invirtiendo en real estate" cuando en realidad el motor de la decisión es la atracción emocional hacia el uso y disfrute, sin haber analizado si el precio por metro cuadrado es caro o barato frente a comparables de la zona.
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El error más común: no saber el por qué ni el para qué
Si hay que señalar el error más grave, es no tener claro el motivo de la inversión, o directamente autoengañarse respecto a para qué se invierte.
Primero hay que entender el por qué: diversificar respecto a otras clases de activos, resguardar valor por la naturaleza tangible de la tierra, o buscar la disciplina que impone un activo ilíquido. Después está el para qué: si el objetivo es disfrutar el activo usándolo, resguardar valor, generar renta, hacer land banking esperando la apreciación por el paso del tiempo, o agregar valor desarrollando un proyecto. Sin esa claridad, no hay criterio que guíe la decisión.
Un departamento en zona pico de Miami sobre la playa probablemente no sea una buena inversión desde el punto de vista económico. Pero si se compra para disfrutar en familia y la economía lo permite, es válido, siempre que se lo entienda como un gasto y no como una inversión. Pasa lo mismo con los autos.
Cómo saber si esto es para vos
Cuando alguien no sabe si el real estate es lo suyo, lo primero que hacemos es definir su perfil a partir de cinco variables: el ticket de inversión, ya que hay proyectos que no aceptan montos menores a 100.000 dólares; el perfil de riesgo, o cuánta volatilidad tolera sin poder liquidar antes de tiempo; la liquidez, porque el capital suele quedar inmovilizado un mínimo de 24 meses; el objetivo, si el retorno se busca en la apreciación del activo o en la renta periódica; y el nivel de involucramiento, porque hay inversiones 100% pasivas y otras que requieren un rol mucho más activo en el desarrollo o la operación, y hay que saber a qué se está dispuesto. Definir la prioridad impacta directamente en el ratio riesgo-retorno.
Más allá del capital disponible, veo dos indicadores de que alguien está preparado. El primero es tener claro que ese capital va a quedar inmovilizado durante un tiempo. El segundo es entender que el resultado depende de variables ajenas al desarrollador, como la economía, la política o la demografía: un proyecto puede estar muy bien gestionado y aun así el mercado no acompañar, afectando directamente el retorno.
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Lo que cambia para el inversor latinoamericano que mira Estados Unidos
Durante muchos años, en Argentina y en otros países de la región se instaló la fantasía de que invertir y prosperar en Estados Unidos era sencillo. Hoy esa mirada empieza a ser más realista, a medida que más inversores cuentan sus historias de aprendizajes y no solo de éxitos.
Es cierto que el sistema estadounidense es muy amigable para captar capital que busca salir de países con alta carga impositiva y fuerte regulación cambiaria, y que abrir una sociedad y una cuenta bancaria allá es rápido y económico. Ese atractivo explica en buena parte el resurgimiento reciente de los argentinos entre los compradores extranjeros del sur de Florida.
Pero lo que la mayoría ignora son las cuestiones regulatorias, como permisos y zonificación, además de una carga impositiva considerable sobre ciertos activos. Hay proyectos que quedaron truncos porque nunca obtuvieron los permisos necesarios, ya con el capital levantado, y quien compra en una zona de moda de Miami muchas veces no contempla el property tax anual ni los impuestos al vender. Para desarrollar bien un proyecto allá, hay que estar allá.
A esto se suma el momento del mercado: la suba de tasas post pandemia encareció los créditos y el financiamiento de la construcción. También se sobreestima la seriedad del mercado americano: hay estafadores esperando al inversor latino que deposita una confianza ciega en el sistema, y son numerosos los casos de fraude a manos de supuestos abogados, contadores o constructores.
En definitiva, son muchos los factores que se subestiman o se desconocen por completo. Mientras el mercado acompaña, las ineficiencias pasan desapercibidas. Pero como decía Warren Buffett, solo cuando baja la marea se sabe quién nadaba desnudo.
* Asesor en inversiones de real estate, abogado especializado en M&A y mercados de capitales
