Por qué después de muchos años, el ladrillo vuelve a ganarle a las finanzas.
El Bitcoin puede dar una ganancia enorme en muy poco tiempo, pero también puede caer 20%, 30% o 40% casi de un día para el otro. Tiene una lógica mucho más parecida a la de un casino: el potencial de ganancia es enorme, pero también la incertidumbre. El ladrillo funciona con otra lógica: hay un activo real atrás, que existe, que se puede alquilar y que conserva valor. Y hoy volvió algo que hacía mucho no se veía: una buena renta acompañada por una perspectiva concreta de revalorización. En determinados productos se están viendo rentas de entre el 6% y el 10%. Mientras se cobra el alquiler, el inmueble puede seguir valiendo más con el paso de los años.
Lo más atractivo, sin embargo, no pasa solo por la menor volatilidad, sino por el momento del ciclo en el que se está entrando. Buenos Aires viene recuperando valores, pero todavía está en niveles relativamente bajos frente a máximos anteriores, mientras los costos de construcción en dólares subieron muchísimo. Eso empuja inevitablemente el valor de reposición y, con el tiempo, el precio del metro cuadrado. En proyectos como Wayra, la línea premium de Gewin —con cuatro edificios en distintas etapas de desarrollo—, el argumento no es simplemente vender metros cuadrados: es dar la posibilidad de entrar hoy en un activo que va a valer más dentro de tres, cuatro o cinco años, acompañando tanto la evolución del proyecto como la consolidación de la zona. Ahí está gran parte del negocio: comprar bien, entrar en una etapa temprana y capturar la revalorización durante todo el proceso.
A esto se suma un factor que cambia el tablero por completo: la vuelta del crédito hipotecario. Argentina funcionó durante años con una anomalía —prácticamente sin crédito, había que tener casi todo el dinero ahorrado para comprar una propiedad—. Cuando el crédito vuelve, aparece un comprador que antes estaba directamente afuera del mercado. Eso primero empuja el usado y la vivienda terminada, pero después derrama sobre toda la cadena: desarrollos, tierra y precio del metro cuadrado. Y todavía es una etapa muy inicial: si el crédito logra profundidad y continuidad, la demanda puede crecer muchísimo más. Por eso el momento para entrar en real estate, y particularmente en pozo, resulta tan atractivo: se está entrando antes de que ese efecto termine reflejándose en los precios.
¿Por qué elegir ladrillo frente a bonos, ON u otras inversiones financieras? Hoy hay obligaciones negociables de compañías argentinas de primera línea que ofrecen tasas en dólares del 4% al 6%, mientras determinados inmuebles pueden generar una renta superior y suman una segunda fuente de rentabilidad: la apreciación del activo. Se habla mucho de la liquidez de un bono como ventaja, y es cierto que se puede vender rápido. Pero una cosa es poder vender y otra es saber a qué precio. Si hay que salir antes del vencimiento y el bono cotiza debajo de la par, la rentabilidad imaginada al comprarlo puede no ser la que finalmente se obtenga. La liquidez financiera asegura la salida, no el precio de salida. Un inmueble bien comprado, en cambio, permite atravesar un ciclo completo cobrando alquiler y esperando. Ahí está la diferencia: renta, revalorización y un activo real detrás.
Es interesante ver cómo mucha gente que hizo dinero en mercados financieros o en criptomonedas hoy busca transformar una parte de esa ganancia en patrimonio. No como reemplazo total —se puede seguir teniendo Bitcoin, acciones o bonos—, sino preguntándose qué parte de esa ganancia conviene consolidar en un activo real que genere renta. Incluso las propias empresas financieras están incorporando el real estate entre sus alternativas de inversión: REITs, fondos inmobiliarios y distintos vehículos que atomizan la inversión de cientos o miles de personas y terminan comprando propiedades para alquilar o vender más adelante, capturando el upside. Es tan atractivo el momento del ladrillo que hasta las finanzas están volviendo a él.
Ahora bien: convencer a alguien acostumbrado a mirar el rendimiento todos los días de que espere años requiere entender que son tiempos distintos. En un activo financiero, una pantalla dice en segundos cuánto se ganó o se perdió. El real estate construye valor de otra manera. Comprar en una zona en expansión como Núñez, o en un desarrollo con visión de mediano plazo, no es apostar a lo que pasa la semana que viene, sino a cómo va a estar esa zona dentro de cinco años: más infraestructura, más servicios, más demanda, mejores accesos y valores más altos. El mercado financiero muchas veces premia el timing. El real estate premia el tiempo.
Dicho esto, no cualquier inmueble es una buena inversión solo por ser un inmueble. Hay que mirar el precio de entrada, la ubicación, quién desarrolla, la calidad del producto, la demanda potencial, cuánto puede alquilarse y qué proyección de revalorización tiene. Comprar mal, caro o en una zona sin demanda puede ser tan mala inversión como cualquier error financiero. Tampoco tiene sentido para quien sabe que va a necesitar ese dinero dentro de seis meses: el real estate necesita horizonte.
Para quien busca construir patrimonio en el mediano y largo plazo, Argentina atraviesa una ventana particularmente interesante: valores que todavía tienen recorrido, costos que empujan desde abajo, rentas que volvieron a niveles muy atractivos y un crédito hipotecario que puede multiplicar la demanda. Durante muchos años se compraron ladrillos fundamentalmente para defender el capital. Hoy se puede volver a comprarlos para defenderlo, cobrar una muy buena renta y, además, ganar con la revalorización. Hacía mucho tiempo que esas tres cosas no se daban juntas.
*Socio de Gewin Real Estate
