Por Mariano Capellino* / La caída del mercado inmobiliario en el mundo por el Covid-19 puede presentar una oportunidad para hacer negocios.
Es difícil medir el impacto y la profundidad que tendrá el coronavirus en la economía global, más allá de que estamos en un mundo globalizado, creemos que no le afectará a todos los países y sectores por igual, ya que el volumen de afectados es distinto y las medidas que se toman en cada mercado generan diferentes impactos.
Creemos que Europa esta llegando a su pico máximo de afectados, EE.UU. en fase de fuerte crecimiento y en Latinoamérica es incipiente, con lo cual el impacto e verá reflejado en distintos momentos.
Vemos que los bancos centrales están actuando con fuertes planes de estímulos, inyectando mucha liquidez y generando mucha ayuda para evitar un colapso global, fuertes pérdidas de empleos y una profunda recesión.
La actividad del mercado inmobiliario lógicamente se reducirá durante este segundo trimestre, ya que es complejo llevarla delante de manera virtual, visitas,construcción, escrituras, préstamos hipotecarios, etc. A su vez pensamos que la caída de operaciones va a depender de la gravedad de cada país. Históricamente, las pandemias generan una pausa en el sector inmobiliario y bajas muy puntuales por un corto lapso de tiempo, hasta que se vuelve a la normalidad.
En relación a los precios de los inmuebles dependerá del impacto en cada país y del stock existente. En el segmento de oficinas y retail, principalmente, que es el que está siendo más afectado, podrían presentarse algunas ventanas de oportunidad para adquirir activos con descuentos en los mercados más castigados.
Desde el punto de vista del costo del financiamiento, la mayoría de los mercados desarrollados han bajado considerablemente las tasas de interés, en EE.UU. muy cerca de 0 y en Europa, el Euribor ya es negativo.
Con lo cual, esto generaría que en el corto plazo veamos las tasas de préstamos hipotecarios más bajas de la historia. Esto permitirá que muchas familias, que hasta la actualidad sus ingresos no se los permitía, puedan tener acceso a adquirir inmuebles y aquellas que tienen actualmente hipotecas a mayores tasas puedan refinanciar a menores tasas y generar un significativo ahorro.
Asimismo, habría mucho apetito de grandes fondos de inversión en real estate de aprovechar esta ventana de bajas tasas de interés para refinanciar sus activos en cartera e iniciar nuevos proyectos ya que el menor costo de financiación haría mas rentables a los mismos.
Por otro lado, los inmuebles de inversión podrían verse favorecidos frente a los activos financieros, ya que en momentos de pánico en donde las bolsas han caído fuertemente y los inversores han perdido entre 4 y 8 años de apreciación, es posible que se sientan más seguros de invertir en inmuebles.
Sumado a esto, el rendimiento de un bono del Tesoro norteamericano, que es el activo financiero más comparable con un inmueble por su seguridad, se encuentra excesivamente bajo en torno al 1% anual, frente a una renta media del 5% anual que puede ofrecer un inmueble, más la apreciación. Esto provocaría que muchos inversores aprovechen esta ventana de oportunidad para sustituir sus inversiones financieras por inmobiliarias, por lo tanto posiblemente en el mediano plazo, atravesada esta situación, el mercado inmobiliario sea uno de los favorecidos.
En relación a Argentina y Latam aún es más complejo dimensionar el impacto ya que el nivel de afectados todavía es relativamente bajo, de todas maneras, tenemos economías que suelen ser vulnerables ante estos eventos y ya vimos algunos efectos que lo demuestran como las devaluaciones en las monedas en México, Colombia, Brasil, la caída en los precios de los commodities y la fuerte fuga de capitales, lo cual nos permite predecir que el impacto podría ser significativo.
*Socio fundador de INMSA, miembro y co-fundador de la junta de inversiones
