La pieza que le falta: por qué sin financiamiento al desarrollador no hay verdadero derrame económico

En los últimos días, se han multiplicado los análisis respecto al anuncio del ministro Luis Caputo sobre el fondeo de largo plazo para los bancos (a través del FGS de la ANSES) para la reactivación de los créditos hipotecarios que vienen desacelerando con fuerza desde el año pasado. Lo cierto es que si bien la medida fue celebrada por el sector como un buen punto de partida, por sí sola no parecería cambiar el paradigma actual de la construcción.

Al proyectar el impacto de esta medida en futuras hipotecas (a la espera de definir la velocidad y el esquema con el que la banca la instrumente) el volumen de capital anunciado resulta acotado. Un cálculo preliminar ubica las proyecciones en torno a las 30.000 operaciones, una cifra que aún dista sensiblemente del techo de 44.000 alcanzado el año anterior.

La inyección de todo este volumen no dinamizará la industria de la construcción directamente. En el mercado inmobiliario opera una suerte de “efecto dominó”: se estima que cada operación de compraventa desemboca en hasta otras tres potenciales, de las cuales alguna puede llegar a captar el rubro de los desarrollos inmobiliarios de pozo. Desde ya, incentivar la demanda para atacar el exceso de oferta que hay actualmente en el mercado inmobiliario es positivo, sobre todo viniendo de dos años donde el costo de la construcción aumentó muy por encima de lo que aumentaron los precios de venta. Sin embargo, para que el crédito actúe como un verdadero motor de producción y generación de empleo y no solo como un liquidador de inventario existente, se necesita incentivar la oferta futura con herramientas que vuelquen financiación en obras desde cero.

Mercado inmobiliario: el cambio de ciclo empieza en la macroeconomía

En Argentina, desde hace décadas no se fomenta la construcción de obras nuevas, en términos de fomento real con financiación; no con beneficios futuros difíciles de usufructuar. Esto se debe a distintos factores que caracterizaron a nuestro país durante varios años, principalmente la elevada inflación y la falta de generación genuina de dólares. Esta última parece tener la oportunidad de solucionarse gracias al aumento de las exportaciones de energía y minería, aunque todavía enfrenta un gran desafío por sortear: los grandes vencimientos de deuda de los próximos cuatro años.

En cuanto a la inflación, ésta todavía tiene un largo camino para corregir, pero con la desaceleración que experimentó el último tiempo, ya se empieza a vislumbrar la aparición del crédito. Claramente esta baja no fue gratis: hay sectores que se vieron muy golpeados, como el de la construcción, el cual cayó entre un 20% y un 25% desde diciembre de 2023.

Créditos sin UVA: vuelve la previsibilidad (pero no es para todos, y eso también está bien)

Lo que sí permitiría dinamizar con fuerza el mundo de la construcción en Argentina son  herramientas como las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, una medida que terminó de reglamentarse hace un año pero que en el mercado no se aplica o es implementada únicamente por constructoras de altísima envergadura. Lo que necesita la industria es que las desarrolladoras (sobretodo las PYMEs) puedan construir más allá del financiamiento propio: esto permitiría multiplicar la cantidad de construcciones existentes atacando dos problemas con una sola medida: el acceso a la vivienda y la generación de nuevas fuentes de trabajo (tanto directos como indirectos)

En definitiva, el verdadero desafío de la gestión actual no es solamente ordenar la macroeconomía, sino conectar los incentivos financieros con la producción real. Celebrar la vuelta de las hipotecas es válido, pero si el objetivo es que la economía crezca uniformemente en todos los sectores y generar empleo genuino, al esquema le falta una pieza fundamental: el crédito a quienes asumimos el desafío de proyectar y construir nuevas vivienda; esas que interpretan las necesidades reales de la gente a través de soluciones de calidad, viables y alineadas a las posibilidades de cada persona. El verdadero cambio de escala no ocurrirá financiando metros cuadrados del pasado, sino impulsando los cimientos del mapa urbano que viene.

*Arquitecto y socio fundador de Rebê Desarrollos