La tokenización permite invertir en inmuebles con montos chicos y desde el celular. La CNV amplió su régimen, pero lo que define una buena inversión sigue siendo el contrato, el inmueble y los números.
Desde el celular y con unos pocos dólares, hoy es posible invertir en un edificio. La tokenización inmobiliaria llegó con una propuesta atractiva: tickets chicos, operaciones digitales y la posibilidad de transferir la participación con un par de clics. Es una herramienta, y por eso mismo conviene entender bien qué se adquiere cuando se compra un token.
Tokenizar es representar en un registro blockchain un derecho sobre un activo. Quien compra un token casi nunca se queda con “un pedacito del departamento”. Lo que tiene es un derecho contractual o societario: una participación en un fideicomiso, una acción de una sociedad dueña del inmueble, un título de deuda o un derecho a una renta. El título de propiedad sigue a nombre del vehículo, ya sea el fiduciario o la sociedad. Por eso suelo decir que el token es el envase y lo que vale es el contrato que hay adentro. La primera pregunta de cualquier inversor debería ser siempre la misma: qué derecho exactamente me da este token y contra quién lo puedo reclamar.
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Un marco que avanza por etapas
La CNV viene armando el régimen por etapas desde 2025. Con la Resolución General 1150 admitió representar digitalmente los valores negociables emitidos bajo cualquier Régimen de Autorización Automática, incluidos los de bajo y mediano impacto. Sumó además los ETF y los certificados vinculados a Exchange Traded Products, y prorrogó el sandbox regulatorio hasta el 31 de diciembre de 2027. En la práctica, se abarata y simplifica el camino para que un desarrollador financie un proyecto con un instrumento tokenizado y regulado.
Lo que queda afuera es tan importante como lo que entra. Los fondos comunes de inversión abiertos, salvo los ETF, no pueden tokenizarse. Y sobre todo queda afuera todo lo que se ofrece sin pasar por la CNV: fideicomisos privados, contratos de participación o tokens vendidos por plataformas que no emiten un valor negociable. Que una empresa esté registrada como proveedor de activos virtuales no significa que la CNV haya aprobado su proyecto inmobiliario.
La blockchain prueba quién tiene el token. La existencia del inmueble se verifica como siempre: con el informe de dominio del Registro de la Propiedad, confirmando que el titular es el vehículo emisor y no el desarrollador a título personal, revisando gravámenes e inhibiciones y leyendo el contrato de fideicomiso o el estatuto que vincula el token con ese inmueble. Si es una oferta pública, el prospecto y la información en la web de la CNV son públicos. Y, por supuesto, hay que ir a ver el terreno o la obra.
Los derechos del inversor ante una demora o un fracaso son los que diga el contrato. Hay que leer si hay plazos con penalidades o si se pueden extender de forma unilateral, quién decide en una crisis y con qué mayorías, cómo se liquida el activo si el proyecto se cae y en qué orden se cobra. El fideicomiso separa el inmueble del patrimonio del desarrollador, y eso protege ante su quiebra. Pero si el proyecto fracasa por mal negocio, el inversor asume la pérdida como cualquier socio. El token no agrega garantías: si el contrato es débil, la tecnología no lo arregla.
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El negocio se analiza como cualquier otro
Un proyecto tokenizado se evalúa igual que cualquier inversión inmobiliaria: quién es el desarrollador y qué obras terminó, si el precio del terreno y el costo de obra son razonables, si los valores de venta o alquiler proyectados se sostienen con comparables reales, cuánto capital propio pone el desarrollador y cuánto se va en comisiones y honorarios. Un ejercicio útil es preguntarse si uno invertiría en ese proyecto si se lo ofrecieran en papel, sin la palabra token. Si la respuesta es no, el token no lo mejora.
La tokenización funciona como argumento de venta porque suena moderna, permite tickets chicos y promete liquidez. El riesgo es que la tecnología desplace al análisis: se vende innovación y lo que hay es un proyecto inmobiliario común, a veces con más capas de costos. Que un token se pueda transferir no significa que haya alguien dispuesto a comprarlo al precio esperado. Fraccionar un inmueble no lo vuelve líquido.
Las señales de alerta son reconocibles: rentabilidades altas, garantizadas o fijas en dólares sin explicar de dónde salen; mucho énfasis en blockchain y poco en el inmueble, el desarrollador y los números; la falta de un contrato claro o de un titular registral visible; ninguna autorización de la CNV ni explicación del régimen bajo el que se opera; promesas de liquidez inmediata o de “revender cuando quieras”; presión para entrar rápido con “últimos tokens” o “precio de preventa”, y un desarrollador sin capital propio en juego o sin obras terminadas comprobables.
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Para quién tiene sentido
Este producto es para quien busca exposición al mercado inmobiliario con montos chicos, entiende que invierte en un proyecto específico con riesgo de obra y de mercado, y puede inmovilizar ese dinero varios años. Tiene sentido como una porción de un portafolio diversificado, lejos de los ahorros de emergencia y sin reemplazar la compra de una propiedad. Y conviene priorizar productos que pasen por la CNV: el riesgo del negocio sigue estando, pero hay un piso de información y control.
La tecnología cambia la forma de acceder al ladrillo. Lo que define una buena inversión sigue siendo lo de siempre: el contrato, el inmueble y los números.
*Asesor en inversiones de real estate y abogado especializado en M&A y mercados de capitales
