Baricentro, el nuevo mapa de las oficinas premium: el centro corporativo de Buenos Aires se consolida en el corredor norte

El mercado de oficinas premium en Buenos Aires atraviesa una etapa de reconfiguración que consolida un cambio estructural iniciado hace más de una década: el desplazamiento del “baricentro” corporativo desde el centro porteño hacia el corredor norte del Área Metropolitana.

El concepto de baricentro —tomado de la física para describir el centro de gravedad de un sistema— comenzó a aplicarse al mercado inmobiliario corporativo para identificar el punto donde se concentra la mayor cantidad de superficie de oficinas clase A. Durante décadas, ese punto se ubicó en el tradicional distrito financiero de la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, la expansión de nuevos polos empresariales fue modificando ese mapa.

Entre los años noventa y mediados de la década pasada, el crecimiento de desarrollos corporativos se focalizó principalmente en zonas como Catalinas y Puerto Madero.

Más cerca en el tiempo,  el corredor de la avenida del Libertador CABA, empezó a desplazar progresivamente ese centro de gravedad hacia el norte del área metropolitana.

Hoy esa tendencia no solo se mantiene sino que se consolida. Los informes recientes del mercado inmobiliario corporativo muestran que los submercados con mayor nivel de demanda y absorción de superficie se ubican justamente en ese corredor. Durante el último año, el mercado de oficinas premium registró una absorción neta cercana a los 100.000 metros cuadrados, uno de los niveles más altos de la última década.

Los edificios corporativos del eje norte concentran algunos de los valores más elevados de alquiler de oficinas en Buenos Aires. De acuerdo con reportes del sector inmobiliario, los valores de renta en edificios AAA del eje Libertador alcanzan entre US$30 y US$35 por m² mensuales, por encima del promedio del mercado premium de la ciudad.

El cambio responde a múltiples factores estructurales. Por un lado, las grandes empresas priorizan edificios modernos con grandes plantas, eficiencia energética y amenities corporativos, características que muchas veces resultan difíciles de encontrar en el stock histórico del centro porteño. Por otro lado, la localización cerca de áreas residenciales del norte del Gran Buenos Aires facilita la movilidad de ejecutivos y profesionales.

A esto se suma la mejora en la conectividad vial, especialmente a través de la autopista Panamericana y los accesos norte de la ciudad, que favorecieron la consolidación de parques empresariales y campus corporativos fuera del distrito financiero tradicional. En paralelo, el mercado también experimenta una transformación en los patrones de uso de las oficinas. Los modelos híbridos de trabajo llevaron a muchas compañías a repensar el tamaño, la ubicación y el diseño de sus espacios corporativos, privilegiando edificios más modernos y flexibles.

La evolución del baricentro corporativo refleja así una transformación más amplia del tejido urbano y del funcionamiento del mercado inmobiliario de oficinas. Con nuevos desarrollos en marcha y una demanda que se orienta hacia espacios de mayor calidad, el corredor norte se consolida como uno de los ejes clave del crecimiento del mercado corporativo en el área metropolitana de Buenos Aires.